Обоснование. Рынок недвижимости характеризуется различными факторами, влияющими на рыночную стоимость объекта. К ним относятся: экономические, политические, социально-демографические, географические и технические факторы (технология и организация строительства и т. д.). В настоящей работе для факторного анализа цен на рынке жилой недвижимости были выбраны объекты жилой недвижимости из пяти городов Самарской области: г. Самары, г. Чапаевска, г. Сызрани, г. Новокуйбышевска, г. Тольятти. В исследовании представлены 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные квартиры на рынке вторичного жилья. Выбранные объекты входят в ценовой диапазон от 1,1 до 10,8 млн руб. В работе была проанализирована связь между рыночной стоимостью жилья и такими факторами формирования цены, как общая площадь объекта (x1), дальность расположения от регионального центра — г. Самары (x2), наличие (x3) и размер заработной платы (x4).
Цель — выявить наиболее и наименее значимые факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости Самарской области с помощью построения математических моделей и анализа значений коэффициентов корреляции между факторами и стоимостью жилья.
Методы. Анализ статистических данных, математическое моделирование, сравнение экономических показателей.
Результаты. На основе проделанных расчетов были получены и представлены в сравнительной таблице следующие значения коэффициента корреляции, относящиеся к факторам ценообразования соответственно (табл. 1). Наибольший коэффициент корреляции, а соответственно, и наибольшая сила связи между фактором ценообразования и стоимостью жилья наблюдается у такого фактора, как «Общая площадь», и составляет 0,6963, что говорит о заметной, стремящейся к высокой, силе связи. Наименьший коэффициент корреляции относится к фактору «Наличие балкона» и составляет 0,2063, что говорит о слабой силе связи между данным фактором и стоимостью жилья на исследуемом рынке.
Таблица 1. Сравнение факторов ценообразования
Фактор | Математическая модель | Значение коэффициента корреляции | Сила связи |
Общая площадь (TotalSq) | y = 103290x1 – 832206 | r = 0,6963 | заметная (ближе к высокой) |
Расположение (Region) | y = –540869x2 + 6E + 0,6 | r = 0,3609 | умеренная |
Наличие балкона (Balcony) | y = 541619x3 + 4E + 0,6 | r = 0,2063 | слабая |
Размер заработной платы (Wage) | y = 188,88x4 – 7E + 0,6 | r = 0,5835 | заметная |
Выводы. Наиболее значимым фактором формирования цен на рынке недвижимости является общая площадь, наименьшее значение имеет фактор «наличие балкона», состояние балкона также не влияет на рыночную стоимость объекта.
